Questions et réponses sur le fonctionnement de la Fiducie
Quel est le taux de location exigé au locataire?
En 2022, ce loyer varie entre 4,5 et 5 % du prix d’acquisition de la Terre. Une terre achetée 500 000 $ entrainera un loyer d’environ 22 500 à 25 000 $. À ce montant s’ajoutent les taxes foncières, une fois appliqué le Programme de remboursement des taxes foncières pour les producteurs agricoles
D’où vient l’argent pour acquérir les terres?
La Fiducie a négocié des lignes de crédit auprès d’institutions financières. La Fiducie travaille à trouver des prêts à des taux avantageux qui lui permettent de réduire les loyers de ses locataires sur le long terme.
Qui détermine le prix de la terre?
Dans un premier temps, le futur locataire et le propriétaire de la terre doivent s’entendre eux-mêmes sur un prix de vente. Par la suite, l’étude du projet par la Fiducie permet de déterminer si ce prix contribue à maintenir une activité agricole sur le site. Enfin, la Fiducie s’assure que ce prix n’accélère pas la progression de la valeur marchande des terres agricoles dans le secteur. Selon le cas, un rapport d’évaluateur agréé pourra confirmer que ce prix est égal ou inférieur à la valeur marchande de la propriété.
Qui paie les honoraires de l’évaluateur agréé?
Selon le cas, l’évaluation agréée pourra être demandée une fois que le projet aura été analysé par la Fiducie afin d’éviter des frais inutiles. Dans ce cas, les honoraires de l’évaluateur seront inclus dans le prix d’acquisition de la terre.
Est-ce que la terre peut être louée à plusieurs locataires?
Oui. Deux options sont possibles. La Fiducie peut signer des baux avec plusieurs locataires en divisant une terre en plusieurs parcelles. La Fiducie pourra également signer un bail avec une coopérative ou une association d’agriculteurs et d’agricultrices actifs sur la propriété.
Est-ce que la Fiducie peut n’acquérir qu’une partie des terres de la ferme?
Oui. C’est déjà le cas pour plusieurs entreprises agricoles : une partie de leurs terres en culture appartient à d’autres propriétaires.
La Fiducie détient-elle une banque de terres pour d’éventuels locataires?
La Fiducie acquiert une terre lorsque son futur locataire est connu. Les terres de la Fiducie sont donc entièrement sous baux de location. Deux exceptions existent. Un locataire pourrait mettre fin à son bail, ce qui entraînerait la recherche d’un nouveau locataire. La Fiducie pourrait également recevoir un don de terre pour laquelle elle recherchera un ou des locataires. Dans pareil cas, la Fiducie pourra faire appel à un réseau de jumelage existant, tel L’ARTERRE, pour trouver un nouveau locataire ou lancer elle-même un appel de candidatures ouvert à tous.
Est-il possible de mettre fin au bail?
Oui. Le bail prévoit le mécanisme pour mettre fin au bail avec un préavis du locataire à la Fiducie suffisamment long pour trouver un nouveau locataire sans perdre une saison de récolte. L’objectif est cependant d’établir une relation d’affaires à long terme entre le locataire et la Fiducie.
Peut-on bâtir une résidence sur les terres de la Fiducie?
Non.
Peut-on bâtir des bâtiments de fermes sur les terres de la Fiducie?
Oui, suivant l’approbation des plans et l’obtention des permis des autorités. La construction et la rénovation de bâtiments seront à la charge du locataire.
Est-ce que la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) permet la construction d’un bâtiment agricole qui n’appartient pas au propriétaire du terrain?
Oui.
Est-ce que la propriété louée peut être mise en garantie hypothécaire par le locataire?
Non.
Est-ce que l’autorisation de construire un bâtiment agricole constitue un octroi de droit superficiaire de la Fiducie à son locataire?
Le bail prévoit qu’aucun droit superficiaire n’est accordé au locataire.
À qui appartiennent les bâtiments que le locataire aura construit à la fin du bail?
Le locataire peut démanteler les bâtiments ou les remettre à la Fiducie, qui ne procédera pas à leur achat cependant. Si le nouveau locataire est disposé à en faire l’acquisition, l’ancien locataire pourra les lui vendre.
La Fiducie peut-elle acquérir une propriété hors de la zone agricole?
Oui, si le prix de vente permet une rentabilité de l’activité agricole projetée. La Fiducie demandera à la CPTAQ à la suite de l’acquisition d’inclure la terre dans la zone agricole.
La Fiducie peut-elle acquérir une participation dans l’entreprise agricole qui loue la terre?
Non. La Fiducie peut uniquement acquérir le fonds de terre et des bâtiments.
La Fiducie peut-elle acquérir les terres de ma ferme et me les relouer à long terme afin d’amener de la liquidité dans l’entreprise?
Oui, si l’étude du projet montre une rentabilité (il s’agit de la même analyse qu’un nouveau projet) et que le projet répond à la mission de la Fiducie.
Puis-je faire appel à la Fiducie, si je n’ai besoin que de trois hectares pour mon projet maraîcher?
La Fiducie ne morcelle pas de lots mais peut louer un lot à plusieurs agriculteurs et agricultrices. Deux options sont alors possibles : constituer une petite coopérative ou association à plusieurs locataires ou trouver des locataires qui loueront chacun une parcelle du lot.
Quel est l’avantage de faire appel à la Fiducie par rapport au Fonds d’investissement pour la relève agricole (FIRA)?
Le volet location-achat du FIRA vise un objectif semblable et propose des conditions de loyer semblables. La principale différence réside dans l’obligation d’acheter ou de renoncer à la terre louée entre la quinzième et la vingtième année de la location. La location d’une propriété de la Fiducie peut se renouveler indéfiniment.
Quel est l’avantage de faire appel à la Fiducie plutôt que d’acheter moi-même la terre?
Aucune mise de fonds n’est demandée et le montant du loyer sera inférieur au paiement hypothécaire, ce qui permettra d’investir l’argent économisé pour améliorer la productivité de l’entreprise plutôt que d’immobiliser l’argent dans le sol pour la durée de vie de l’entreprise.